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楼市资本论|地产大佬人物志:“万科狠人”郁亮
品牌研究中心 2020-10-12 10:10:19 北国网

  万科集团董事会主席郁亮又讲了一个“狼来了”的故事。

  9月25日,在郁亮最爱的云南抚仙湖旁,万科举办了一场“银河故事会”。楼市资本论得知,在会上,郁亮指出房地产行业“三条红线”政策的影响力不亚于2012年土地实行招拍挂制度,并表示,“今年以来所有开发商再次站到同一起跑线,以前所有的东西归零。”

  为什么已经带领万科站在行业顶端的郁亮敢放话“一切归零”?

  在楼市资本论看来,这是因为郁亮隐忍低调的性格底色上是一个大写的“狠”字;正如决胜现代职场的三定律所言:“要么忍,要么狠,要么滚!”能成为地产界带头大哥万科的掌门人,郁亮显然精于前两点。

  【一】“狠”读书

  韩非子曾说过,“将帅必起于卒伍,宰相必起于州部。”

  楼市资本论了解到,1965年出生的郁亮,正是来自江苏苏州一个普通家庭,母亲是一位工人,父亲是一位工程师。

  也许是出于天赋,郁亮的理科成绩非常出色,在他1984年考入北京大学国际经济系时,其数学成绩是满分。

  大学时,郁亮最爱读的书是罗曼·罗兰的《约翰·克里斯朵夫》和威廉·曼彻斯特的《光荣与梦想》——约翰·克里斯朵夫奋斗的一生让他极为着迷;而《光荣与梦想》里所描绘的美国断代史,则让他认为一个纷乱中崛起的时代是成就凡人最好的舞台。

  80年代的深圳街头

  彼时,改革开放的前沿阵地深圳正充斥着淘金热望、冒险精神和经济崛起冲动,一群梦想家和淘金者试图建造出蓝图上的“理想国”。而在报纸上一次次读到深圳故事的郁亮,认定这里正是自己一直以来寻找的大施拳脚的舞台。

  1988年大学毕业后,郁亮来到了深圳,入职深圳外贸集团公司。

  【二】“狠”要官

  然而没等到郁亮大干一场,所在的外贸公司却业务萎缩。

  经身在万科的同学推荐,和一份厚厚的“商业连锁模式”建议书,1990年郁亮顺利入职了万科,主要工作内容是证券和投资。

  虽然郁亮低调能干,但很快他“狠要官”的一面就展现了出来,大胆得令人难以想象。

  进入万科仅仅2年,郁亮就走进王石办公室要求提拔,还为此做出了详细分析和果敢建议,王石对他赞赏有加,郁亮就此担当万科的第一任董秘。

  在成为董秘后,郁亮也很快崭露头角:1993年5月28日,万科4500万B股挂牌发行,共募集资金45135万港币,郁亮正是主导者之一。

  靠着这笔资金优势,万科攻城略地,地产项目在上海、深圳、北京、天津、青岛、沈阳等地遍地开花。那是万科历史上发展最快速的时代。

  而此后每隔几年,郁亮都会主动“要官”:1993年,郁亮出任万科财务顾问有限公司总经理,1994年任万科董事,1996年任万科副总经理;直至2001年出任万科总经理时,郁亮不过36岁。

  在郁亮出任副总经理背后还有这样一个“段子”:1994年的一天,郁亮来到王石办公室,直接问他:“为什么我还不是副总经理?”王石回答:“对啊,为什么你还不是?”两年后,郁亮得到了副总经理的职位。

  郁亮曾说,他个人生涯中最庆幸的事情,就是找对了方向,进对了万科。

  但在楼市资本论看来,或许,万科也在庆幸,有大胆要官的郁亮带领着万科走向更高的发展。

  【三】“狠”变革

  2001年,万科销售额只有65亿,刚刚走出草莽期,公司内山头林立。很多万科人不服,为什么财务出身、不懂房地产专业的郁亮会被选中?

  顶住多方压力,“狠人”郁亮直接喊出了“千亿计划”——就连向来被外界视作冒险家的王石,都来问郁亮:“步子是不是跨得太大了?”

  郁亮却没有动摇,而是直接将枪口对准内部,开启了由内而外的变革。

  1. 人员管理:

  2000年,万科针对中海制定了名为“海盗行动”的挖人计划,郁亮亲自沟通,三年内,吸引近50位中海骨干加入万科。

  2007年,则是以“007计划”,吸引跨国企业管理人才加入了万科。

  2. 执行管理:

  围绕执行层面,郁亮则制定了“7090战略”、“5986制度”;其中“5986制度”即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅。

  这样的快周转模式不仅让万科在2008年销售额达到了478.7亿,市场占有率也得以大幅提升。

  3. 资本管理:

  郁亮凭借其财务领域的专业技能,前后6次融资,用尽了配股、增发、可转债等等手段,为高速扩张的万科补充了数百亿资金。

  在郁亮为万科注入并购、金融创新等基因时,也勾划出郁亮版万科与王石独掌时代的分野——从2004年开始,王石开始将万科放手给了郁亮。

  2004年(万科成立20周年)

  很快,郁亮就漂亮地实现了目标:2010年,万科销售额高达1081亿元,成为中国第一家突破千亿元的房企。

  楼市资本论感叹,至此,万科迈入另一个发展新阶段。

  【四】“狠”减肥

  当然,郁亮的“狠”不止在工作上,生活中对自己也颇“狠”。

  身高一米七一的郁亮曾经是个胖子,最胖的时候,有八十公斤。

  让楼市资本论感到有趣的是,某杂志刊登了他2009年赤裸上身站在南极点的图,并在寥寥的文字叙述中,将大腹便便的郁亮描述成了一个并不太敬业的领导者后,非常不爽的郁亮决定对自己“下狠手”减肥。

  他要用2年时间将体重从75公斤减到加入万科时的64公斤。

  郁亮主要靠跑步来减肥。每到一个地方出差,第二天早上他都会约万科当地公司的长跑协会一起跑步。

  这一跑,郁亮就坚持了10年。连这次在云南抚仙湖召开的媒体见面会,郁亮都组织媒体一起晨跑:一圈3.67Km,圈数自选。

  到2011年,郁亮成功减肥了14公斤,可谓说到做到。之后,他给时尚杂志拍了一组“型男”形象的照片,令很多人看得惊掉下巴,而他的解释是“好不容易练得这副好身材,我就是想显摆显摆”。

  在郁亮看来,一个可以控制住体重的人,才能把控自己的人生。

  能戒烟的男人和能减肥的女人据说是最可怕的。因为这两类人都是意志力超强,无比偏执,不达目的不罢休的物种。他们对抗的是人在潜意识层面的欲望。

  在楼市资本论看来,带领这么一家龙头房企奔跑的同时,还能减肥成功的郁亮,确实是个“狠人”。

  【五】

  随着2017年6月,王石正式宣布退隐,郁亮继任万科集团董事会主席,成为万科这艘巨轮的新任掌舵者。

  王石宣布隐退,朋友圈配图是他和郁亮在珠峰脚下的合影

  但是,在其逐渐走出王石耀眼光环后,却暴露出了郁亮“狠”之外的另一面——悲观。

  在楼市资本论看来,或许郁亮的悲观与其财务出身有着不可分割的关系。因为财务会计有谨慎性原则。不高估资产,不低估负债。换句话说就是:对可能出现的损失,要考虑充分;对于可能的收益,却视而不见。

  楼市资本论注意到,这并非郁亮第一次高喊行业拐点到来。早在2014年6月,郁亮就在媒体上公开发文《我国楼市进入“白银时代”》,据此万科定下来大方向是:多留现金少拿地,准备过冬。

  然而令人意想不到的是,2015年的五次降息加五次降准,以及在2015年3月30日颁布了地产330新政。很快,深圳房价一年翻倍,后面几年全国房价普涨40-80%不等。

  “少拿地”的万科攥着千亿量级的现金,眼看着错失一次高速发展的机遇,并导致股价承压。偏低的市值还引来“野蛮人”进场搅局,一度让公司发展陷入动荡危局。

  如今,万科进入郁亮时代转眼已三年。期间,万科不仅拱手将行业老大的地位让了出去,也从那个敢说敢作敢为天下先的公司,变成了一家谨小慎微的公司。

  从2020年公布的万科半年报来看,上半年,万科营业收入为1463.5亿元,归属上市公司股东的净利润为125.1亿元,同比分别增长5.05%和5.6%。值得关注的是,万科的销售正在下滑,上半年万科的合同销售额为3204.8亿元,同比下降4%。

  不能说,这与郁亮为首的万科管理层采取“保守打法”,没有关系。

  所谓投资先投人。2020年初至今,万科股价跌幅超20%,动态市盈率已不到7倍。投资者用脚投票,原因或源于郁亮的“悲观”预期,导致万科打法过于“保守”,进而成长性受损。

  在楼市资本论看来,怀念也好、遗憾也罢,终抵挡不住时代的车轮。

  身处大变革周期,郁亮或需更多的破局勇气,楼市资本论也期待,郁亮带领万科重拾强劲升势,再做行业灯塔。

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